在上篇文章中笔者已经提及在南京市土地规则更改、市土地市场放量供应信号背景下，溧水区即将开始的土拍可谓是扑朔迷离。但是，抛开外部不定因素，溧水区开拍的4宗地块均为涉住类型，从空间来看，天生桥大道以北的G06、G07地块与机场路以南的G08、G09地块也仅相距4.九游AG游戏5千米。从企业角度出发，这4宗地哪块用地潜力更高？更有竞争的价值？
土拍探地从影响住宅地产选址的主要相邻效应因素判断出发，通过层次分析法制定住宅地产开发选址的决策，以供参考。当然，实力雄厚、拥有开发别墅项目及高层住宅能力、可整体拿下的开发商请忽略本文。
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地块信息
从地块基本情况来看，G06与G08地块面积大致相当，G07与G09地块面积相当。从出让条件来看，地块规划设计要点均为建筑限高80米、建筑密度不高于25%，绿地率不低于30%，普通商品住宅出让年限为70年、商业则为40年。根据出让信息，4宗地块规划设计条件基本相似，差距不大。
地块出让信息一览表
G06与G07地块位于天生桥大道以北、琴音大道以南，G08与G09地块位于机场路以南、钟灵北路两侧。根据实地勘探，由于此次相邻地块内部条件相似，因此，将G06、G07地块统称为A地块，G08、G09地块统称为B地块，主要研判A、B地块的潜力价值。
地块空间位置图
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区域背景概况
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区域空间格局
溧水以其便捷的交通条件、优良的生态环境吸引了九游官方网站大量的从南京主城转移而来的企业，正由过去相对独立的郊县演变为南京都市区的重要组成部分，同时，受到南京发展重心北移的影响，面临被边缘化的压力。在此发展背景下，溧水区依托空港，错位江北，积极承接南京主城功能外溢，建设南京都市区溧水副城。
本次研究地块处于溧水中心城区内，其中A地块地处城中片区，以老城更新改造、完善公共服务设施职能、提升功能品质为主；B地块地处城中综合发展区内，主要结合开发区现状工业的提档升级、"退二进三"，通过完善功能，打造团山地区服务中心。
区域背景分析图
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综合交通条件
溧水对外交通建设加速，网架基本形成。宁杭城际铁路为国铁Ⅰ级，在溧水城区东设溧水站。溧水站占地面积32560平方米，通过S340与溧水城区沟通，同时设置了九游网页版直接进入公交线路通往溧水城区。
境内"一横两纵"的高速公路网架，"一横"为常马高速，从溧水城区北侧通过，西端衔接宁宣高速，向东连接常州。"两纵"分别为宁宣高速和宁杭高速，从溧水城区两侧通过，向北可通往南京城区，向南连接高淳、溧阳等。
S7线路线沿"扬马城际铁路－淳溧路－秦淮大道－外环路"通道布设，实现了溧水中心城区与南京主城的便捷联系，中心城区范围内设柘塘、柘塘新区、金山、团山、溧水、天生桥大道、无想山公园站。
对外交通图
区域发展条件利好突出，未来交通改善空间大，与主城的距离逐渐拉近。
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四步走，评价两地块土地价值
第一步，选取地块相邻效应影响因子。
土地是自然的生存，但城市建设用地却是自然、社会、经济的综合产物。影响住宅地产开发选址决策的相邻效应指标很多，在指标选取时，按照地块所在城市的住宅开发现状，并借鉴专家学者对土地定级因素分析和住宅项目选址因素，从三个层面选取出本次地块评价的影响因素。
相邻效应因素因子评价指标
第二步，确定各影响因子权重。
上文共筛选出21个指标因子，通过层次分析法来确定各因素因子对地块影响权重。基于文章幅度限制，本文不展开赘述层次分析法的具体应用方法，最终确定各指标权重如下图。
第三步，确定影响因子赋予分值的范围。
为了尽可能减小主观随意性的影响，采用9级标度法将定性指标量化，根据影响相邻效应的21项因子，将各项评价指标定为9级标准，通常取1，3，5，7，9的分级标准。各项因素指标的取值参考如下：
1）商业服务中心繁华程度
南京市形成了多等级的商业服务中心体系，按各中心的作用和相对规模划分为市级、区级、片区级、社区级等，等级不同，影响半径也不同。根据影响半径来确定商业服务中心的等级，其评分标准如下：
商业服务中心评分标准
2）交通通达度
道路功能与宽度：根据主干道、次干道、支路的道路等级划分标准，按照道路功能特征及相对重要性确定其分值。
路网密度：由于道路的通达方向、数量对地块通达性有较大的影响，对地块内含有4方向通达道路赋分9分，3方向通达道路赋分7分，2方向通达道路赋分5分，1方向通达道路赋分3分。
公交便捷度：综合考虑地块周边站点的个数以及各站点的公交车流量，评分最高者9分，最低者1分。
对外交通便利度：主要考虑汽车站、火车站、码头、飞机场、轻轨站和地铁站等对外经营的客源站和重要对外交通节点。
3）基础设施完善度
基础设施完善是对城市土地经济区位的量度，衡量基础设施完善度主要考虑设施类型的齐备度、设施水平、设施使用的保证率。
4）社会服务设施完善度
主要指邮电、通讯、学校、公园、医院、体育场馆、文化馆等设施的完善度，最高者计9分，最低者1分。
5）环境条件优劣度
大气环境：大气质量一般根据污染状况划分为理想级、良好级、安全级、污染级、重污染等五等，相应评分为9，7，5，3，1。
水体环境：主要考虑周边湖泊、水库、河流等水体的质量，根据污染状况划分为清洁、尚清洁、轻度污染、中度污染、重污染、严重污染等6级，评分分别为9，7，5，3，1，0。
声环境：分析地块周边噪音污染程度，工业生产及交通运输均会产生噪声，受到噪音影响土地价值相应降低。
绿地环境：地块周边有大型公园或者社区游园可以方便居民进行健身、游玩、游憩等，因此依据地块周边的绿地面积、距绿地的距离、距绿地入口距离赋予不同分值。
6）人口密度
人口是地区发展的基础，地块价值很大一部分与地块所处片区常住人口数量有关。
7）规划条件
规划条件限制越多评分越低，优惠条件越多评分越高。
第四步，溧水地块评价应用和分析。
根据笔者实地探访，对本次评价的A、B地块内部情况、周边配套、外部环境、区域市场等进行较为详细的踏勘了解，对地块相邻效应影响因子赋分如下：
由上表可知，相对来说，A地块在商业服务中心繁华度、道路功能与宽度、教育设施完善度、绿地环境方面具有优势，特别是商服服务中心繁华度方面，受到溧水万达广场的辐射，具有很大优势；而B地块受到地铁站、汽车客运站、城际站点的复合影响，在农贸小商品综合市场影响度、对外交通便利度、道路网密度方面具有优势。
依据计算结果，净相邻效应：A地块＞B地块，即A地块比B地块更具有优势。
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